Lettre résiliation bail commercial avant terme

Ce document peut être utilisé pour mettre fin au bail commercial par l'entreprise locataire. Il existe deux types de baux commerciaux : (i) le bail commercial "ordinaire", d'une durée de neuf ans (ou plus), que l'entreprise locataire a le droit de renouveler jusqu'à trois fois, et (ii) le bail commercial à court terme (appelé bail "pop-up"), d'une durée maximale d'un an. Un autre document peut être utilisé pour la résiliation du bail résidentiel.

1. Mettre fin à un bail commercial de neuf ans (ou plus)

L'entreprise locataire a le droit, dans tous les cas, de mettre fin à un accord actuel sur un bail commercial "ordinaire" à la fin de chaque période de trois ans. L'entreprise locataire n'est pas tenue de donner une raison spécifique pour laquelle elle souhaite mettre fin au contrat de location.

Deux contraintes dans ce cas :

• Le délai de préavis de six mois : l'entreprise locataire doit résilier le contrat moyennant un préavis d'au moins six mois avant l'expiration de cette période de trois ans du bail en cours. Cela signifie que l'entreprise locataire doit s'y prendre à l'avance et prévenir le propriétaire qu'il souhaite quitter les lieux au moins six mois avant la fin effective de la période de 3 ans entamée.
• La forme de la lettre : l'entreprise locataire doit effectuer cette communication au propriétaire par l'envoi d'une lettre recommandée (ou par exploit d'huissier).

Un bail commercial peut contenir des dispositions qui prévoient des options de résiliation supplémentaires en faveur de l'entreprise locataire. Si tel est le cas, ce document peut également être utilisé pour résilier le bail commercial en vertu d'une clause particulière de l'accord.

2. Mettre fin à un bail commercial à court terme d'un an maximum

L'entreprise locataire peut aussi à tout moment résilier un bail commercial à court terme en cours, à condition de respecter les deux contraintes suivantes :

• Le délai de préavis d'un mois : l'entreprise locataire doit résilier le contrat conclu à court terme moyennant un préavis d'un mois au moins.
• La forme de la lettre : la résiliation doit être envoyée par lettre recommandée.

Le moment où le préavis d'un mois prend effet le premier jour du mois qui suit la réception de la lettre recommandée.

3. Mettre fin au bal pour manquement grave

Tant dans le cas d'un bail commercial "ordinaire" que dans le cas d'un bail commercial de courte durée, l'entreprise locataire peut le résilier en raison d'un comportement grave du propriétaire (appelé manquement grave) dans l'exécution du bail. L'entreprise locataire doit réfléchir soigneusement à cette décision car une résiliation soudaine du bail entraîne d'énormes complications pour le propriétaire.

Par conséquent, le comportement du propriétaire doit être suffisamment grave et la résiliation par l'entreprise locataire doit être proportionnelle à la faute du propriétaire. Cela signifie que tout comportement fautif du propriétaire ne constitue pas systématiquement un comportement suffisamment grave en comparaison avec la décision de mettre fin au contrat, qui elle, est très lourde pour le propriétaire. Un manquement suffisamment grave peut être l'intrusion récurrente du propriétaire dans les lieux loués en dehors des heures d'ouverture du commerce, exercer une activité concurrente à celle de l'entreprise locataire, répandre des rumeurs qui portent atteinte à la réputation commerciale de l'entreprise locataire, etc.

Un tribunal peut décider que l'entreprise locataire a illégalement procédé à cette résiliation, auquel cas le propriétaire peut avoir droit à des dommages et intérêts.

4. Préciser que le bail n'est pas renouvelé ou prolongé

Cette lettre peut également être utilisée par l'entreprise locataire pour informer le propriétaire que le bail ne sera pas renouvelé ou prolongé.

Dans le cas d'un bail commercial "ordinaire", l'entreprise locataire doit, en principe, demander le renouvellement du bail au maximum 18 mois et au minimum 15 mois avant la fin du bail en cours. Si l'entreprise locataire ne le fait pas, le contrat prend fin à la fin de sa durée prévue. Dans le cas d'un bail commercial de courte durée, le renouvellement du bail doit en principe toujours se faire par écrit.

Afin d'éviter toute confusion et le paiement d'un loyer supplémentaire, l'entreprise locataire peut informer le propriétaire par lettre que le bail ne sera pas du tout prolongé. Par exemple, en ce qui concerne un bail de courte durée, s'il dure plus d'un an (y compris les prolongations), il sera immédiatement qualifié de bail commercial "ordinaire" de neuf ans, ce que l'entreprise locataire peut vouloir éviter.

COMMENT UTILISER CE DOCUMENT

La lettre doit être signée par le locataire et envoyée au propriétaire par courrier recommandé (avec accusé de réception).

L'entreprise locataire doit encore s'entendre avec le propriétaire sur les points suivants :

• l'état des lieux de sortie : rencontre entre le locataire et le propriétaire où l'on se pose la question suivante : les locaux commerciaux ont-ils été abîmés par le locataire ? Le propriétaire et le locataire constatent ensemble l'état des locaux et le comparent avec l'état qu'avaient les locaux au début de l'occupation (en principe sur base d'un état des lieux d'entrée) ;
• la restitution de la caution locative par le propriétaire au locataire : à la suite de l'état des lieux de sortie, il y a deux possibilités :
• soit le locataire n'a causé aucun dégât : alors le propriétaire lui restitue l'ensemble de sa caution locative (la somme d'argent que le locataire a versé lors de son entrée dans les locaux) ;
• soit le locataire a causé certains dégâts : alors le propriétaire ne restitue pas l'entièreté de la caution locative au locataire. Le propriétaire peut retirer de la caution une somme d'argent équivalente au montant nécessaire pour remplacer ou réparer les éléments des locaux abîmés par le locataire.
• la remise des clés des locaux par le locataire au propriétaire.

Dans le cas où le propriétaire souhaite résilier le bail commercial, il peut se référer à la lettre type pour la résiliation du bail commercial par le propriétaire.

DROIT APPLICABLE

Les articles 1708 à 1762bis du Code civil fixent les règles générales relatives à la location des biens immobiliers. En outre, les "Règles relatives aux baux commerciaux en particulier" du Code civil, plus spécifiques, et notamment l'article 3, s'appliquent également à la durée et à la résiliation des baux commerciaux "ordinaires" (plus de 9 ans).

Les bases légales suivantes s'appliquent à la résiliation du bail commercial de courte durée, en fonction de la localisation des locaux commerciaux :

• en Région de Bruxelles-Capitale : articles 3 à 7 de l'ordonnance du 25 avril 2019 relative aux baux commerciaux de courte durée ;

• en Région wallonne : les articles 2 et 3 du décret du 15 mars 2018 relatif aux baux commerciaux de courte durée et modifiant le Code civil.

COMMENT MODIFIER LE MODÈLE

Vous remplissez un formulaire. Le document se rédige sous vos yeux au fur et à mesure de vos réponses.

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