Vente de maison par notaire succession

Vous venez de recevoir un héritage d’un membre de votre famille, et vous êtes plusieurs héritiers à vous partager un bien immobilier. Si vous souhaitez vendre, comment se passe la vente du bien reçu par héritage ? Et si l’un des héritiers refuse de vendre, comment débloquer la situation ? Paradissimmo vous informe des possibilités de vente d’un bien immobilier après un héritage.

Que dit le code civil sur l'héritage et la vente immobilière ?

Dans le Code civil, un article aborde l’héritage et la vente immobilière, notamment pour éviter des blocages avec l’indivision successorale, lorsque plusieurs indivisaires sont concernés par l’héritage. C’est l’article 815-5 : “Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier. L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.”

En résumé, si un indivisaire bloque la succession et met en péril l’intérêt commun, l’autre indivisaire peut être autorisé, par décision du tribunal de grande instance, à signer seul cet acte malgré le non-consentement du premier héritier. Le principe de l’unanimité ne s’applique donc pas.

Vendre un bien en indivision successorale

Lorsqu’une personne décède, son patrimoine est transmis à ses héritiers et chacun est propriétaire d’une fraction des biens du défunt. L’héritage crée une indivision entre les héritiers : c’est l’indivision successorale. Les successeurs sont co-indivisaires jusqu’au partage du bien. 

Un bien immobilier issu d’une indivision successorale fait l’objet d’un plein droit de propriété partagé par quote-part entre les héritiers. De ce fait, pour vendre ce bien, chaque indivisaire doit consentir à sa vente. Si l’un d’eux ne souhaite pas vendre, cela peut bloquer l’acte. 

Les cas de blocages entre héritiers

Le désaccord et la règle des 2/3

Le 23 juin 2006, le Parlement a adopté la réforme des successions et des libéralités, qui a modifié un certain nombre d’articles du Code civil, afin d’assouplir les règles de succession. Cette réforme a instauré la règle des 2/3, qui permet aux héritiers représentant les 2/3 des droits indivis de prendre des décisions sans qu’elles soient unanimes, comme les actes d’administration, de gestion ou de vente de biens meubles. Pour la vente, la règle de l’unanimité s’appliquait toujours. 

Or, la “loi de simplification et de clarification du droit” du 12 mai 2009 a rendu possible la vente d’un bien en indivision dès lors que les héritiers souhaitant vendre le bien possédaient au minimum les 2/3 des droits indivis. Ceux-ci devront contacter un notaire pour lui indiquer leur intention de vendre, afin que le notaire prévienne les autres indivisaires qui auront 3 mois pour communiquer leur réponse. Si les autres indivisaires ne sont pas d’accord, les vendeurs devront saisir le Tribunal de grande instance afin d’autoriser la vente.

L’absence de réponse d’un héritier

Dans le cas où un des héritiers en indivision ne répond pas aux sollicitations du notaire ou des autres héritiers et que cela bloque la gestion ou la vente du bien immobilier, il s’expose à une mise en demeure. Si après la mise en demeure, il reste toujours silencieux, il est possible de saisir un juge afin d’exclure cet héritier du processus, pour débloquer le bien. 

Le non-consensus et l’appel au notaire

Les héritiers ne parviennent pas à se mettre d’accord sur la vente du bien en indivision ? Ils peuvent saisir un juge qui nommera un mandataire, généralement un notaire, pour aboutir à une décision commune : ce peut être un partage des lots à parts égales ou à la vente aux enchères du bien. 

Les frais à prévoir pour la succession immobilière

L’attestation de propriété

L’attestation de propriété est l’acte authentique assurant le transfert de propriété du bien aux successeurs. Cette attestation est obligatoirement établie par un notaire. Cet acte fait l’objet d’une tarification réglementée : 

Des frais annexes peuvent s’ajouter à l’attestation de propriété : des émoluments de formalité, l’état hypothécaire, la taxe de publicité foncière ou la contribution de sécurité immobilière (0,10%).

Le partage du bien

Lorsque les héritiers décident de sortir de l’indivision, un partage du bien doit être effectué par le notaire. L’acte de partage est soumis à divers frais de notaire, comme les émoluments notariés : 

En complément, la taxe de publicité foncière, la taxe de 2,5% pour les frais d’enregistrement et la contribution de sécurité immobilière (0,10%) vous seront demandées.

Estimer un bien en héritage avant de le vendre

Avant de vendre le bien, il est indispensable d’estimer sa valeur. Pour calculer son prix de vente, plusieurs critères entrent en jeu : la localisation du bien ; ses caractéristiques (nombre de m², nombre de pièces, répartition, date de construction, rénovations) et ses équipements (balcon, terrasse, jardin, piscine, garage, place de parking). Un bien reçu en héritage comprend souvent des travaux à réaliser pour l’acquéreur : vous devez en tenir compte dans l’estimation immobilière. 

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Vos questions sur la vente d'un bien hérité

👥 Ma soeur ou mon frère ne veut pas vendre, que faire ?

Si votre soeur ou votre frère ne veut pas vendre, vous avez plusieurs solutions. Si vous possédez les ⅔ des droits indivis, vous pouvez informer votre notaire de votre intention de vendre ; ce dernier contactera votre soeur ou votre frère pour lui communiquer votre décision. S’il ne veut toujours pas vendre, vous devrez saisir le Tribunal de grande instance afin de faire autoriser la vente. Vous pouvez aussi saisir un juge qui nommera un notaire pour aboutir à une décision commune : partager les lots à parts égales ou vendre le bien aux enchères.

Oui, le donateur peut interdire la vente de son bien malgré l’héritage avec une clause d’inaliénabilité. Elle interdit de vendre le bien reçu et la seule façon pour l’héritier de vendre ce bien, sera d’obtenir une renonciation écrite du donateur à cette clause.

La vente d’un bien reçu en héritage se déroule comme une vente classique. L’héritage vaut transfert de propriété, le successeur devient donc propriétaire du bien et peut le vendre librement. Cependant, il peut exister certains clauses limitant ou interdisant la vente du bien : la clause d’inaliénabilité, le droit de retour conventionnel et la réserve d’usufruit.

Pour en savoir plus :

• Droit de préemption urbain : qu’est ce que c’est ?
• Appartement ou maison loués, comment les vendre ?
• Comment calculer la superficie d’une chambre ?
• Comment résilier un mandat exclusif ?
• Vendre un bien à distance ?
• Quels sont les délais de vente à connaître ?
• Vente immobilière : la réglementation à connaitre ;

Références

1. Vendre une maison reçue en héritage : comment s'y prendre ? (immobilier-france.fr)
2. Peut-on vendre un logement reçu en héritage ? (edito.seloger.com)
3. La vente d'un bien indivis sans l'accord de tous les indivisaires (avocats-picovschi.com)
4. Comment se déroule la vente d’un bien issu d’une succession ? (edito.seloger.com)
5. Comment vendre un bien immobilier en succession ? (proprilib.fr)