[PLUS VALUE IMMOBILIERE] Quelle plus-value sur une résidence principale ? Secondaire ? Et sur un terrain ? Avant de céder son bien, mieux vaut connaître le régime d'imposition des plus-values. Même lorsque ces dernières sont taxées, des abattements peuvent exister. Show
La plus-value réalisée à l'occasion de la vente d'un bien immobilier est en principe imposable. Mais des exonérations, accordées en fonction de la nature du bien (résidence principale, par exemple) ou de la situation personnelle du vendeur existent. Le régime fiscal de la plus value immobilière a subi plusieurs modifications ces dernières années. Le gouvernement a notamment pris plusieurs mesures en 2014 dans l'espoir de relancer le secteur du logement et de la construction. Bien que nécessaires pour donner un coup de pouce aux mises en chantier, ces dispositifs ont ajouté à la complexité d'un régime d'imposition déjà difficile d'accès. Le JDN décrypte cet impôt. Comment s'opère le calcul de la plus-value brute ?Quel est le montant de la plus-value immobilière ? La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession d'un bien et son prix d'acquisition. Plus-value brute = Prix de cession - Prix d'acquisition Le prix de cession n'est autre que le prix de vente :
Prix de cession = Prix de vente + Charges supportées par l'acquéreur - Frais de cession Le prix d'acquisition, lui, renvoie au prix auquel le vendeur avait acheté le bien :
Attention, pour les biens payés au moyen d'une rente viagère, le prix d'achat retenu est la valeur en capital de la rente. Prix d'acquisition = Prix d'achat + Charges supportées au moment de l'achat + Frais d'acquisition + Dépenses de travaux + Frais de voirie, de réseaux et de distributions Comment calcule-t-on la plus-value nette ?Il faut en réalité calculer deux plus-values nettes : celle qui sera imposée au titre de l'impôt sur le revenu (taxe de 19%) et la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 17,2%). Pour obtenir l'une comme l'autre il suffit de déduire l'abattement pour durée de détention du montant de la plus-value brute. Plus cette durée est longue, plus le montant de la plus-value imposable et, par conséquent, celui de l'impôt, diminue. Plus-value nette = Plus-value brute - Abattement La plus-value nette imposable au titre de l'impôt sur le revenu Depuis le 1er février 2012, pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'applique de la manière suivante :
Voilà concrètement ce que cela donne, année par année : L'abattement pour durée de détention pour l'impôt sur le revenu
L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant. La plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit :
Soit concrètement, année par année : L'abattement pour durée de détention pour les prélèvements sociaux
L'exonération totale des plus-values immobilières au titre des prélèvements sociaux est acquise à l'issue d'un délai de détention 30 ans. L'abattement exceptionnel sur les plus-values résultant de la vente de certains immeubles bâtis Pour les ventes d'immeubles bâtis intervenues entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, un abattement supplémentaire de 25% est applicable sur le montant de chacune des plus-values nettes, c'est-à-dire après déduction des abattements pour durée de détention (sous réserve, pour les cessions intervenues entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, de la signature d'une promesse de vente avant 2015) si :
Le taux de l'abattement était porté à 30% pour les promesses de vente ayant acquis date certaine, c'est-à-dire ayant fait l'objet d'un acte notarié, en 2015. Cet abattement ne s'applique pas aux plus-values qui résultent de la vente de terrains à bâtir ou de titres de sociétés. "Plus-values immobilières - JDN" Calcul plus-value immobilièreHors cas d'exonération (listés ci-après) les plus-values réalisées sur les cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant (résidence secondaire, bien immobilier en location, parking, locaux commerciaux et parts de société à prépondérance immobilière) sont taxées à hauteur de 36,2% dont :
Montant de l'impôt = Impôt sur le revenu + Prélèvement sociaux C'est-à-dire : Plus-value nette imposable au titre de l'IR x 19% La taxe pour les plus-values immobilières élevées Depuis le 1er janvier 2013, si le montant de la plus-value taxable au titre de l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 euros, le vendeur doit s'acquitter d'une surtaxe allant de 2% à 6% (hors terrains à bâtir). Dans le tableau ci-dessous, "PV" correspond à "plus-value imposable". La taxe sur les plus-values immobilières élevées
Quelle plus-value sur une résidence principale ?La plus-value réalisée à l'occasion de la vente de la résidence principale n'est pas imposable. Toutefois, en 2019, Emmanuel Macron avait approuvé la suggestion, lors d'un débat public, d'un intervenant qui proposait de taxer les plus-values des résidences principales. Le chef de l'Etat avait qualifié "d'injustice" le fait que des plus-values ne soient "pas taxées" dès lors qu'elles sont consécutives au déploiement d'infrastructures, comme la ligne à grande vitesse à Bordeaux. Interrogé par Le Figaro, l'Elysée déclarait que l'hypothèse méritait d'être étudiée, mais qu'aucune action n'avait encore été engagée à ce sujet : "Nous devons d'abord étudier la faisabilité d'une telle mesure. Nous en saurons plus dans les prochains mois". "C'est une piste de travail, avait confirmé Bruno Le Maire, du moment qu'on parle bien des résidences principales à un niveau très élevé". Le ministre de l'Economie avait explicitement fait référence aux "très gros biens immobiliers où visiblement il y a pu avoir un avantage qui peut être taxé". Et d'ajouter : "Mais faisons attention aux Français, aux contribuables, nous sommes là pour baisser les impôts". Depuis, aucun projet de réforme en ce sens n'a été lancé. A noter que d'autres motifs d'exonération existent, comme listés ci-dessous. Les motifs d'exonération, quels sont-ils ?Les plus-values immobilières sont exonérées si :
Quelle est la us-value sur une résidence secondaireLa plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence secondaire est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux contributions sociales au taux de 17,2%. Le taux d'imposition des plus-values issues de la vente de résidences secondaires s'élève donc à 36,2%. A noter toutefois que la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence secondaire est exonérée à condition que le cédant :
Plus value et terrain, comment ça marche ?La fiscalité des plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir a été allégée pour relancer la construction de logements en France. Depuis le 1er septembre 2014, l'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant. L'exonération complète des plus-values au titre des prélèvements sociaux reste, elle, acquise au bout de 30 ans. Même micmac que pour les immeubles bâtis, donc. L'abattement exceptionnel de 30% applicable pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir a disparu en 2016. Un nouvel abattement exceptionnel a vu le jour depuis le 1er janvier 2018. Il s'applique pour le calcul de la plus-value nette imposable, tant au titre de l'impôt sur le revenu qu'au titre des prélèvements sociaux. Il atteint 70% et s'applique à l'assiette imposable des plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir et d'immeubles bâtis dès lors que les deux conditions suivantes sont réunies :
Le taux de l'abattement est porté à 85% lorsque les logements que l'acheteur s'engage à construire sont des logements sociaux ou intermédiaires. Cet abattement porte sur les ventes précédées d'une promesse ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020. La cession doit également être réalisée au maximum le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse a acquis date certaine. Un autre abattement de 70% s'applique dans les zones couvertes par une grande opération d'urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire. Pour l'obtenir, l'acheteur doit s'engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions. Si des logements sociaux représentent au moins 50% des constructions, l'abattement peut être majoré à 85%. La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023. Comment ne pas payer de plusComment éviter la plus-value sur une résidence secondaire ?. Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (mais locataire) sur les 4 ans précédant la vente.. Vous devez réinvestir l'argent issu de la vente de votre résidence secondaire dans votre nouvelle résidence principale dans un délai de 24 mois.. Quel est le montant de la plusLe taux d'imposition de la plus-value sur une résidence secondaire est de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (suite à la hausse de la décidée dans la loi de financement en 2018). Cela porte le taux d'imposition total à 36,2 % de la base imposable.
Quelle taxe pour la vente d'une résidence secondaire ?Il s'agit de la plus-value brute, c'est-à-dire avant abattement. réalisée sur une résidence secondaire est taxée à hauteur de 19% et 17,2% de prélèvements sociaux. Le taux global de la taxe pour la vente d'une résidence secondaire s'élève donc à 36,20%.
Quelles sont les conditions pour ne pas payer de plusLa plus-value réalisée à l'occasion d'une cession d'un montant inférieur ou égal à 15 000 € est totalement exonérée. Ce plafond de 15 000 € est calculé sur la valeur du bien ou de la partie de bien en pleine propriété et s'apprécie pour chaque cession.
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