Détermination de la plus-value imposableLes plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux lorsqu’elles sont réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier (bâti ou non bâti) ou d’un droit relatif à un immeuble (usufruits, nue-propriété...), c’est à dire lors des opérations suivantes : Show
Base de calcul de la plus-value immobilièreLa plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Avant d’être imposée, elle peut être réduite d’un abattement pour durée de détention (au-delà de 5 ans de détention). Prix de cession (vente)
Prix d’acquisition (achat)
Majoration du prix d’acquisition : frais d’acquisition
Majoration du prix d’acquisition: les dépenses de travaux
Dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur
et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. Nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles). Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses
locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°).
Alternativement, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs
(CGI, art. 150 VB II, 4°). Il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu. À défaut de pouvoir justifier les travaux par des factures, seule la majoration forfaitaire de 15% peut s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans. L’abattement pour durée de détention
Consulter la fiche pratique sur la déclaration d'une plus-value immobilière Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :
Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition du bien (date d’achat, date de la donation ou date du décès) Abattements exceptionnels et temporaires de 70% ou 85%Opérations de démolition-reconstruction et cessions de terrains à bâtir en zones tendues Conformément aux dispositions du II de l'article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017. les plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou d'immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements, sont déterminées après application d'un abattement exceptionnel de 70 % ou de 85 % (si les logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions) à condition que :
Opérations de démolitions constructions dans le cadre d’une opération d’aménagement (CGI art. 150 VE issu de loi 2020-1721 du 29-12-2020 art. 38) Les plus-values de cession de biens immobiliers bâtis ou de droits relatifs à ces biens, situés pour tout ou partie de leur surface dans le périmètre d'une opération de revitalisation du territoire ou d'une grande opération d'urbanisme, bénéficient d'un abattement exceptionnel de 70% ou 85% (si les logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions) à la condition que : .
Les cessions de
terrains à bâtir ne bénéficient pas de cet abattement. Taux de l’impôt sur la plus-value
Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 € (après abattement). Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.Lors de la vente d’un bien immobilier, le notaire calcule la plus-value imposable, prélève le montant de l’impôt sur le prix de vente et effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien. Cependant, le vendeur doit également indiquer la plus-value sur sa déclaration de revenus. Calculez votre plus-value immobilière !
Les plus-values immobilières exonérées d'impôt
En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in fine). Plus d'information sur le Bulletin Officiel des Finances Publiques Impôt Comment ne pas payer de plusComment éviter la plus-value sur une résidence secondaire ?. Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (mais locataire) sur les 4 ans précédant la vente.. Vous devez réinvestir l'argent issu de la vente de votre résidence secondaire dans votre nouvelle résidence principale dans un délai de 24 mois.. Comment calculer l'impôt sur la plusTaux d'imposition
La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %. Exemple : Pour une plus-value imposable de 20 000 €, l'impôt sur le revenu est de 3 800 € (20 000 € x 19 %). Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €.
Quelle fiscalité pour une résidence secondaire ?Les résidences secondaires sont soumises à la taxe foncière, ainsi qu'à la taxe d'habitation et d'enlèvement des ordures ménagères. Même si le logement n'est pas occupé toute l'année, son propriétaire ou locataire devra tout de même s'affranchir des impôts locaux.
Quelle est la durée de la plusun abattement pour durée de détention : lorsque l'immeuble cédé est détenu depuis plus de 5 ans, la valeur de la plus value est diminuée d'un abattement de 10% par année de possession au-delà de la cinquième. Ainsi, après 15 ans, la plus value réalisée est complètement exonérée.
|