Faire 2 crédit immobilier en même temps

D'après la Banque de France, la croissance annuelle des crédits à la consommation a atteint 2,9% au premier trimestre 2022, pour un total affiché de 195 milliards d’euros d’encours. Une hausse qui tranche avec la baisse actuelle du nombre de prêts immobiliers qui pâtit de l’augmentation des taux d’intérêt. D’après le portail de statistiques Statista, il y a tout de même près d’un ménage français sur trois qui a au moins un crédit immobilier en cours depuis plus de vingt ans. "Au moins un", car il est en effet possible de cumuler plusieurs emprunts en France.

Le cumul de prêts est-il autorisé en France?

La législation française ne prévoit aucune limitation en termes de cumul de prêts. En d’autres termes, il est en principe possible pour un particulier de souscrire autant de prêts qu'il en a besoin. Et cela concerne tous les types de prêts. Il est ainsi permis de cumuler plusieurs crédits à la consommation, plusieurs prêts immobiliers, ou même plusieurs crédits à la consommation et prêts immobiliers entre eux.

Le système français de l’emprunt fait qu’il n’est pas rare pour un particulier d’avoir plusieurs prêts en même temps. En plus de partager en deux grandes familles les crédits à la consommation et les prêts immobiliers, ce système distingue les prêts affectés et les prêts non affectés dans les crédits à la consommation. Il existe donc par exemple des prêts spécifiquement destinés à l’achat d’un véhicule (crédit auto, crédit moto), des crédits uniquement liés à la mise en œuvre de travaux immobiliers (prêt travaux), des prêts personnels utilisables pour le projet de son choix... Le cumul de prêts peut aussi être une nécessité pour certains particuliers quand ces derniers font face à plusieurs besoins de financement au même moment. Par exemple, pour l’achat rapproché de deux biens immobiliers, ou pour l’achat d’un bien immobilier qu'il faut rénover, ou encore pour l’acquisition d’une voiture combinée à un besoin de trésorerie (pouvant être financé avec un prêt personnel).

Quelles limites existent au cumul de prêts?

Le cumul de prêts se fait tout de même dans la limite des conditions d’obtention prévues par chaque organisme de crédit. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), considéré comme le gendarme bancaire français, demande aux différents établissements prêteurs de veiller à ce que le taux d’endettement des souscripteurs de nouveau crédit immobilier n’excède pas 35%. Aussi appelé taux d’effort, le taux d’endettement d’un foyer se calcule en divisant toutes les charges d’un ménage par toutes ses rentrées d’argent, et ce afin d’obtenir la part de revenus disponibles pour le remboursement de crédit.

De manière générale, il est entendu que les organismes de crédit n’accordent pas de prêt (qu’il soit immobilier ou à la consommation) si un ménage a un taux d’endettement supérieur à 33%. Libre à chaque établissement d’ajuster ensuite ses décisions en fonction du profil des différents demandeurs. Il est donc possible en France de cumuler autant de prêts et de types de prêts qu’on le souhaite, tant que l’on a la capacité de rembourser. En effet, il faut toujours avoir conscience qu’un prêt engage son souscripteur à un remboursement. D’après un rapport de l’Observatoire des crédits, datant de 2009 et donnant l'un des rares chiffres sur le sujet, 3 millions de ménages français avaient recours à cette époque à un prêt immobilier et à un crédit à la consommation cumulés.

Quelles sont les solutions pour les emprunteurs ayant cumulé trop de crédits?

Le risque de cumuler des prêts pour un particulier est qu’il se retrouve dans une situation de surendettement, et ce malgré les exigences des autorités quant au respect du taux d’endettement des souscripteurs. Pour éviter d’en arriver à ce point, les personnes dont le taux d’effort reste convenable peuvent recourir au regroupement de crédits. De plus en plus sollicité par les ménages français, ce procédé consiste à rassembler tous ses prêts en un seul crédit qui aura un seul taux d’intérêt et une seule mensualité.

Plus lisible pour son souscripteur, le regroupement de crédits peut permettre au ménage endetté d’obtenir un taux d’intérêt plus intéressant ou des mensualités réduites (voire les deux en période de baisse des taux), afin de pouvoir mieux respirer financièrement. Si le regroupement des crédits peut être vu comme l’opposé du cumul de prêts, il peut aussi permettre à l’emprunteur d’obtenir un financement supplémentaire. En effet, quand le taux d’endettement le permet, un regroupement de crédits peut être assorti d’une demande de trésorerie en plus (un nouvel emprunt d’un certain montant) utilisable par le particulier pour le projet de son choix.

(Par la rédaction de l’agence hREF)

Pour investir dans l’immobilier, le recours au prêt pour financer son projet demeure une solution incontournable. Alors, quand lorsque deux opportunités se présentent, est-il possible et recommandé de contracter des crédits immobiliers en simultané ? Et comme cette technique permet de développer un patrimoine immobilier rapidement, à quels risques faut-il s’attendre ?

La technique des emprunts simultanés

Loin d’être une pratique recommandée en matière d’investissement immobilier, les prêts simultanés ont pourtant déjà permis à certains de se constituer un patrimoine rapidement. Le contexte est tel que deux opportunités d’investissement se présentent et qu’il faut à tout prix trouver un financement pour chacun des projets.

En gros, de nombreux “investisseurs” recommandent de cacher à la banque vos emprunts en cours ou vos démarches d’acquisition qui ne seraient pas signées.

Pour financer ces deux projets, l’investisseur va contracter deux prêts immobiliers en parallèle, auprès de deux organismes de cautionnements différents. Le plus souvent, le deuxième projet est financé par une hypothèque, ce qui permet à l’investisseur de déclarer à sa première banque sa situation sincère et véritable.

3 risques encourus pour une telle démarche

Bien que dans le cadre légal, les banques ne sont pas tenues de se communiquer les informations sur leurs clients, il s’avère que certains établissements parviennent à échanger ce type d’information. La découverte d’une telle démarche présente alors d’importants risques que tout investisseur immobilier ne doit pas négliger.

De plus, les banques ont maintenant une connaissance de plus en plus répandues de cette arnaque, car ça en est une, et donc n’hésite pas au moindre doute à creuser et croiser les informations.

Or il est “facile” pour une banque de voir si par exemple vous êtes associés dans plusieurs SCI ou de recouper votre avis d’imposition avec le patrimoine que vous leur avez déclaré.

J’ai plusieurs exemples de personnes s’étant fait attrapé par la banque. Les raisons sont à chaque fois différentes et les conséquences aussi.

Le premier risque qui se présente alors, c’est que l’une des banques exige une déchéance du prêt. Autrement dit, l’organisme de cautionnement demande un remboursement immédiat du capital emprunté. Le second risque est la fermeture des comptes de l’emprunteur auprès de la banque. Et le dernier et non le moindre, c’est que la banque crée un fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers au nom de l’emprunteur. Concrètement, la création de ce FICP exclut l’intéressé de tout emprunt financier auprès d’une banque.

Le résultat c’est l’arrêt pur et simple de l’investissement immobilier avec la perte de tout ou partie du patrimoine surtout si vous vous faites attraper en début de remboursement.

Et dans tous les cas cela fait beaucoup de stress.

Alternatives pour investir sereinement

Alors, si vous ne souhaitez pas vendre votre bien à perte pour rectifier le tir et rembourser la banque après la souscription de prêts simultanés, autant privilégier d’autres alternatives moins risquées. La première solution consiste à présenter les deux projets à la même banque. Suivant les cas, les banques seront plus enclines d’accorder le financement pour les deux projets.

La deuxième solution et la plus simple, c’est de se focaliser sur un projet à la fois. Vous présentez votre premier projet à la banque et attendez de signer le financement avant d’entamer une démarche pour le second projet. Vous prenez ainsi un peu de recul par rapport au premier prêt, et serez même en mesure de le déclarer au moment de faire une demande de financement pour le second projet.

Je n’ai jamais eu recours à ces techniques et je vous les déconseille car tout simplement si vous savez vous y prendre, vous n’avez pas besoin de mentir à la banque.

Si vous voulez maîtriser le financement bancaire, il y a une formation de référence faite par un investisseur chevronné et un ancien banquier d’affaires. Vous serez coaché pour réussir à emprunter (sinon la formation est remboursée!). C’est ici pour en savoir plus.

Pour investir sereinement et préserver votre avenir d’investisseur immobilier, évitez toute pratiquement mensongère pour maintenir la confiance des organismes financiers.

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