Investir en cash est la pire des choses

J’ai fait un rapide calcul de rendement net pour voir si j’investis dans du locatif ou dans d’autres produits, voici mes conclusions:

Investissement locatif T2 � Toulouse 111 000 euros frais de notaire inclus + 9000 euros de travaux TOTAL 120 000 euros investis. Pour simplifier le calcul, je ne prends pas en compte les int�r�ts d’un cr�dit mais je consid�re l’investissement comme si j’achetais cash ce qui p�nalise un petit peu le rendement (marge de s�curit�).
Liste des frais annuels (euros/an) pris en compte:
- Frais annuels d’assurance des loyers impay�s 172
- frais de syndic 400
- r�novation (10% du loyer hors charges) 570
- imp�ts sur le revenu (30% de taux d’imposition car je ne souhaite pas faire du meubl� pour garder les locataires plus longtemps et je prendrai ensuite en compte ce que je r�cup�re gr�ce aux 9000 euros de travaux du d�part et aux 570 de r�novation chaque ann�e) 1692
- imp�ts fonciers 530
- Impr�vus (logement vacant, d�gradations diverses sans r�cup�rer l’argent…1 mois de loyer HC) 470

Liste des gains:
- loyer hors charges 470/mois soit 5640 annuels

Calcul des gains totaux sur 7 ans:
(5640-frais)*7+3000(r�cup�r�s sur imp�ts pour les 9000 travaux initiaux) +1197 (r�cup�r�s sur imp�ts pour les 570 travaux r�novation annuels)=1806*7+3000+1197 = 16 839 sur 7 ans soit 2405 euros /an.

Cela repr�sente un rendement mini net apr�s imp�ts de 240500/120 000= 2%.

Si je prends en compte une plus value � la revente apr�s 7ans de 10 000 euros soit 6550 euros apr�s impot sur les plus values (mon fr�re a perdu 30k euros sur la revente de son T5 dans une autre r�gion donc je me m�fie…) cela fait un rendement max apr�s imp�t de 2,78%.

Si je fais une moyenne en �tant prudent cela fait du 2,4% net apr�s imp�ts. Je sais que je n’ai pas pris en compte ce que je pourrais r�cup�rer sur les int�r�ts d’un cr�dit immo mais �a ne r�volutionnerais pas ce chiffre � mon avis.

Du coup, j’ai regard� les assurances vie en fond euros � capital garanti: Chez fortuneo l’assurance vie suravenir rendement proposait en 2014 3,22% net de frais de gestion et hors pr�l�vement sociaux(0 frais d’entr�e, 0 de frais de rachat ou de vente, seulement 0,6% de frais de gestion) soit 2,72% net de frais de gestion et de pr�l�vements sociaux. J’ajoute les 15% d’imp�t si je revends entre 4 et 8 ans, ce qui me sort du 2,31% net apr�s imp�ts ce qui est tr�s proche des 2,6% de rendement d’un appart. Si je revends apr�s 8 ans, �a me fait 2,72% net d’imp�ts. OK, je sais les taux des assurances vie n’arr�tent pas de baisser mais il faut bien une base de calcul.

Bienvenue sur le blog Louer en courte durée ! Si vous êtes nouveau ici, vous voudrez sans doute lire mon guide qui vous explique comment doubler son salaire grâce à la location courte durée. Cliquez ici pour télécharger le guide gratuitement ! 🙂

Bienvenue à nouveau sur le blog Louer en courte durée ! Comme ce n'est pas la 1ère fois que vous venez ici, vous voudrez sans doute lire mon guide qui vous explique comment doubler son salaire grâce à la location courte durée. cliquez ici pour télécharger le guide gratuitement ! 🙂

On croit souvent à tord qu’il faut de l’argent pour investir dans l’immobilier.
Ceci est faux et la principale preuve est qu’il est possible d’investir sans apport.

De manière générale, un achat immobilier se fait souvent à crédit pour utiliser au maximum l’effet de levier.
Dans cette vidéo je vous explique quels sont les avantages d’acheter à crédit et pourquoi je recommande de le faire.

Indiquez-moi dans les commentaires si vous êtes d’accord avec moi.

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.fr et spécialiste de la location courte durée. Et dans cette vidéo, je vous propose de répondre à cette question : « Faut-il acheter de l’immobilier cash ou à crédit ? »

Allez, c’est parti ! Ça se passe toute de suite sur Louer en courte durée.

Alors, avant qu’on rentre dans le vif du sujet de cette vidéo, je voulais revenir sur une fausse croyance à propos de l’immobilier : l’immobilier est réservé aux riches. Tout le monde a entendu ça au moins une fois dans sa vie, au cours d’un diner, en discutant avec des amis. Il y a énormément de personnes qui pensent que l’immobilier est réservé aux riches. Et ça, c’est une fausse croyance parce que les personnes qui possèdent de l’immobilier sont avant tout propriétaires d’un crédit avant d’être propriétaires du bien immobilier en question.

Pourquoi ? Et bien, tout simplement parce que la majeure partie des personnes qui investissent dans l’immobilier le font à crédit. Et donc, ça, c’est une excellente nouvelle parce que ça veut dire que comme l’immobilier s’achète à crédit ou comme l’immobilier peut s’acheter à crédit, ça veut dire que l’immobilier est accessible à un grand nombre de personnes. Tout le monde peut investir dans l’immobilier.

Alors, maintenant, pour en revenir à la question de cette vidéo : est-ce qu’il vaut mieux investir dans l’immobilier cash, ou est-ce qu’il vaut mieux investir dans l’immobilier à crédit ? Je vous propose qu’on voit les avantages et les inconvénients de ces deux modes d’investissement.

Alors, on va prendre par exemple le cas d’un investissement cash. Imaginons que vous avez 100000 € d’épargne disponible ; qu’est-ce que vous pouvez faire de ces 100000 € ? Est-ce qu’il faut les acheter cash dans un bien immobilier.

Si vous achetez cash votre bien immobilier, l’avantage, c’est que vous allez toucher des loyers pleins tout de suite. Forcément, vous n’aurez pas de crédit à rembourser auprès de la banque.

L’inconvénient d’acheter un bien immobilier cash, c’est que vous allez vous dépouiller sur une seule opération d’une grosse partie de votre épargne, 100000 € pour reprendre l’exemple de ma vidéo. Et puis, le second inconvénient de faire un investissement locatif cash, c’est que vous n’allez pas pouvoir bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt au moment où vous allez effectuer votre comptabilité. Donc, vous allez, soit devoir basculer au régime du micro-BIC qui, visiblement ou vraisemblablement, sera le plus avantageux, soit vous allez devoir passer au régime du micro-foncier si vous faites de la location nue. Mais en tout cas, ce sera un régime visiblement mois avantageux.

Maintenant, partons du principe que vous ayez ces 100000 € toujours, mais que vous décidiez d’acheter un bien immobilier à crédit.

L’avantage du crédit, c’est que ces 100000 €, vous allez pouvoir les répartir sur plusieurs investissements immobiliers. Par exemple, vous allez pouvoir investir dans 10 appartements en mettant 10000 € d’apport sur chacun de ces appartements. Et donc, le gros avantage, c’est que finalement, avec ces 100000 €, vous n’allez pas acheter un seul immobilier, mais vous allez acheter 10 biens immobiliers, ce qui est quand même 10 fois plus tout simplement.

Alors ça, ça peut être un avantage. L’inconvénient, vous allez me dire « oui, mais la contrepartie, c’est que les loyers sur ces biens immobiliers ne seront pas pleins. » Alors, oui, les loyers sur ces 10 biens immobiliers ne seront pas pleins, mais est-ce qu’il vaut mieux finalement avoir un seul loyer plein, ou bien 10 loyers partiels ?

Moi, je pense que finalement, il vaut mieux avoir 10 loyers partiels qu’un seul loyer plein parce que finalement, en cashflow, c’est-à-dire en trésorerie, ce qui va vous rester à la fin du mois sera plus important avec 10 loyers partiels qu’avec un seul loyer plein.

Et donc, ce qu’il faut savoir également lorsqu’on pense ou lorsqu’on souhaite partir sur l’investissement à crédit, c’est qu’il est même possible d’investir dans apport. Et donc, lorsqu’on investit à crédit, qu’on mette un petit peu d’apport sur chacune des opérations immobilières ou qu’on mette zéro apport, on utilise ce qu’on appelle l’effet de levier.

L’effet de levier, c’est quoi ? C’est tout simplement mettre le minimum d’apport et aller chercher le montant de crédit qui va vous permettre de réaliser votre investissement locatif. Donc, grosso modo, mettre le minimum d’apport possible pour aller lever le maximum d’euros possible. Donc, voilà un gros gros avantage de l’immobilier, c’est que vous allez pouvoir acheter avec un minimum d’apport, voire zéro apport du tout.

Et comme vous pouvez minimiser votre apport ou ne pas mettre d’apport, c’est que l’épargne que vous avez, vous avez pouvoir la garder. Et ça, ça a un certain nombre d’avantages.

Le premier de ces avantages, c’est que cette épargne, ça peut être de l’épargne de précaution dont vous allez avoir besoin, par exemple, pour changer de voiture, pour partir en vacances ou pour faire face tout simplement aux aléas de la vie. Donc ça, c’est un premier avantage.

Mais cette épargne, si vous la laissez sur votre compte bancaire, c’est une épargne que vous allez pouvoir afficher à votre banquier pour l’opération immobilière suivante parce que le banquier, ce qu’il aime voir au moment où vous le sollicitez pour souscrire un emprunt, il aime voir que vous avez de l’épargne de précaution dont vous allez pouvoir vous servir si jamais vous avez de la vacance locative ou si votre locataire ne paye pas…

Donc, gardez toujours un minimum d’épargne de façon à rassurer le banquier. Donc, ne mettez pas toute votre épargne sur des projets immobiliers. Et par contre, si vous avez beaucoup beaucoup d’épargne, bien sûr, gardez toujours une épargne de précaution, encore une fois, pour l’afficher au banquier, mais utilisez une autre partie de cette épargne pour la répartir sur plusieurs projets immobiliers de façon, avec une même somme d’argent, non pas acheter un seul bien immobilier, mais plusieurs biens immobiliers. Pourquoi ? Tout simplement pour faire croître beaucoup plus vite votre patrimoine.

Voilà donc ce que je voulais vous dire à propos de l’investissement cash ou de l’investissement à crédit. Vous l’aurez compris, investir à crédit vous permet d’utiliser au maximum l’effet de levier, et également de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse puisque vous aurez un certain nombre de choses beaucoup plus importantes à déduire en fonction de la fiscalité que vous aurez choisi.

Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Donc, n’hésitez pas à me mettre dans les commentaires en dessous si vous êtes d’accord avec moi. Si vous êtes plutôt pour le financement à crédit des biens immobiliers ou plutôt sur le financement cash, ce qui peut être tout à fait être compréhensible parce que je connais un certain nombre de personnes dans mon entourage qui n’acceptent pas l’idée d’avoir un crédit immobilier, d’avoir une dette même si ça peut être de la bonne dette. Et donc, ils préfèrent acheter des appartements cash. Encore faut-il avoir l’épargne pour réaliser les investissements en cash.

Donc, n’hésitez pas à me mettre dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous êtes oui ou non d’accord avec moi par rapport à tout ça.

Alors, j’espère que cette vidéo vous aura plu parce. Si c’est le cas, n’hésitez pas à mettre un like, n’hésitez pas non plus à la partager. Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, je vous invite à vous abonner à ma chaîne YouTube en activant la cloche. Ça vous permettra d’être notifiés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

Puis, avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez télécharger deux e-books que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Et puis, je vous mets également à disposition une formation justement sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Je vous explique tout de cette fiscalité, des différents régimes fiscaux et vous allez voir comment il est possible de minimiser l’impôts, voire de ne pas payer d’impôts du tout lorsqu’on fait de la location courte durée malgré tout ce qui se dit dans la presse et dans les médias.

Donc, pour accéder à cette formation et pour télécharger les deux e-books, vous cliquez sur le « i » qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Et puis, si vous vous trouvez sur YouTube, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.

Allez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et puis, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je vous dis à très très bientôt ! Ciao !

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